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Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario tiene por objeto la incorporación al ordenamiento jurídico español del régimen de protección previsto en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n. º 1093/2010. 

Esta ley se aplica a los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen: 

• La concesión de préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial. En este concepto se incluyen trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica; 
• La concesión de préstamos o créditos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o edificios construidos o por construir; 
• La intermediación para la celebración de una de las modalidades de contrato mencionadas previamente. 

Sin embargo, la ley no se aplicará a los contratos de préstamo: 

• Concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general;  
• Concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo; 
• Concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes; 
• Los contratos de préstamo resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación; 
• Los contratos de préstamo relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial; 
• Los contratos de hipoteca inversa. 

Las previsiones recogidas en la Ley 5/2019 y en sus normas de desarrollo son en general normas imperativas, no pudiendo ser objeto de disposición y, por ende, de pacto en contrario por las partes,  

Pautas de conducta en la contratación de préstamos inmobiliarios

Se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de diez días.  

Además, el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá tener un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades. 

Se prohíben las ventas vinculadas, aunque se permiten las ventas combinadas. 

Se establece el derecho del prestatario a reembolsar todo o parte del préstamo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos previstos legalmente. 

Se regula por vez primera en el ordenamiento jurídico español el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera, a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo de cobertura y protección frente al riesgo de cambio. 

Medidas de transparencia

Junto con la Ficha Normalizada de Información Precontractual (FEIN), se entregará al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas. 

En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario un documento separado, con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente, en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. 

Control por parte de notarios y registradores

Se refuerza el control de legalidad realizado por notarios y registradores sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual diez días antes al prestatario. En estos diez días, el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas. 

Dicho asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.