Bandera europea

Tal y como estaba anunciado, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Tjue) se pronunció ayer sobre la compatibilidad del procedimiento de ejecución hipotecaria español -que permite al banco quedar- se con la casa y desahuciar a quien no pague religiosamente sus cuotas- con los derechos de los consumidores que protege el derecho comunitario. Lo hizo a favor de los deudores, dando nuevas herramientas a los jueces para paralizar los desahucios mientras se estudia la letra pequeña de los contratos.

El veredicto, que sigue muy de cerca el adelantado el pasado mes de noviembre en las conclusiones de la abogada general Juliane Kokott, era de esperar: la legislación española en esta materia es contraria al marco legal europeo porque no garantiza los derechos de los consumidores.

El problema reside en que la ley española, al enumerar los motivos que permiten al deudor oponerse al procedimiento de ejecución de una hipoteca, reduce esta posibilidad a supuestos “muy limitados”. Por ejemplo, que la deuda que reclame el banco no se ajuste a la realidad, o que la obligación se haya extinguido, o que corresponda a persona distinta del demandado.

Entre esos motivos no figura la posible existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario firmado con el banco, por lo que el deudor no puede pedir analizar la posible nulidad de alguno de los términos del contrato durante ese procedimiento de ejecución.

Vetada esa vía, la única forma de que el deudor consiga que una cláusula se declare abusiva es iniciar un nuevo procedimiento, separado, y de tipo declarativo, en el que se estudie el contrato.

Sin embargo, el juez que resuelve la demanda del banco no puede suspender la subasta o el desahucio del deudor mientras el nuevo juez decide.

Así las cosas, la adjudicación final de la vivienda a un tercero -como el banco- adquiere carácter irreversible: la decisión del juez que analiza el contrato llegará después de que se haya llevado a cabo la ejecución, por lo que su decisión sólo garantizará, como máximo, que el consumidor obtenga una protección indemnizatoria, pero nunca recuperar su vivienda.

Por tanto, el eje del debate se centra en la imposibilidad de escuchar al ejecutado durante el juicio, el mayor de los obstáculos que encuentra quien está a punto de ser desahuciado.

Es precisamente ahí donde la Justicia europea ha puesto su mirada, poniendo en evidencia la fragilidad de la Ley española. En resumidas cuentas, el fallo permite que el juez que estudie el posible carácter abusivo de la cláusula pueda paralizar la ejecución mientras resuelve el asunto. Eso sí, esa paralización es temporal y una vez que se resuelva sobre la cláusula (por ejemplo, un interés de demora abusivo o una cláusula suelo), el desahucio podrá seguir adelante si el juez así lo estima, ajustadas ya las cuentas entre consumidor y banca.

 

Una protección insuficiente.


El caso que se debate afecta a un deudor hipotecario típico: el demandante es un ciudadano que contrató un préstamo con garantía hipotecaria para la financiación de su vivienda familiar y, tras no pagar durante varios meses, perdió su vivienda, quedándose el banco con el inmueble por el 50 por ciento del valor de tasación -valor legal en aquel momento, ya que ahora el mínimo es del 60-, y restando una deuda, a satisfacer por el desahuciado, de más de 40.000 euros, más la liquidación correspondiente de intereses y costas. Ante la imposibilidad de estudiar el contrato, el juez del Juzgado Mercantil nº 3 de Barcelona, Fernández Seijó, planteó en julio de 2011 una cuestión prejudicial en la que consideraba el sistema de desahucios español “injusto e irrespetuoso”.

Como respuesta, la sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Antonio Tizzano, sigue a pie juntillas las conclusiones de la abogada y no deja lugar a dudas: el procedimiento de ejecución hipotecaria español va en contra de la normativa europea, al no permitir al juez del proceso declarativo adoptar medidas cautelares, en particular la suspensión del desahucio- cuando sean necesarias para garantizar la eficacia de su decisión final. El magistrado también critica que la indemnización de daños y perjuicios, único resarcimiento al que tiene derecho el afectado, “no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de esas cláusulas y, con mayor razón, cuando el bien hipotecado es la vivienda del consumidor perjudicado y de su familia, puesto que ese mecanismo de protección de los consumidores limitado al pago de la indemnización no permite evitar la pérdida e irreversible de la vivienda”.

En definitiva, la sentencia apunta que basta con que los profesionales inicien un procedimiento de ejecución hipotecaria para privar a los consumidores de la protección que pretende garantizar la Directiva de la UE.

 

Intereses de demora.


En relación a los intereses de demora, la sentencia europea también es clara: el juez debe comparar el interés establecido en el contrato -que en el caso eran del 18,75 por ciento- con el tipo de interés legal -que en 2007, momento en que se firmó el contrato, en España era del 5 por ciento-.

El problema reside actualmente, como hizo ver al Tjue el magistrado Seijó, en que en la contratación inmobiliaria estos intereses no disponen de un límite legal claro, mientras que en otros contratos que afectan a consumidores, como los créditos al consumo, podrían ser considerados abusivos.

Además, el juez deberá verificar que el interés concertado es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que “el interés de demora persigue en España”.

De este modo, se abre la posibilidad para el deudor de oponerse a los intereses de demora abusivos de la ejecución hipotecaria con el objetivo de eliminar la deuda pendiente después de la subasta de la vivienda.

Además, la cláusula relativa al vencimiento anticipado del contrato del que se trata permite al banco declarar exigible la totalidad del préstamo después de un solo incumplimiento de la obligación de pago del capital o de los intereses.

El juez nacional deberá comprobar especialmente si esa facultad depende de que el consumidor haya incumplido una obligación esencial del contrato y si el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo. ( Por Teresa Blanco/Lucia Sicre)

Foto: http://www.elmundo.es/accesible/elmundo/2013/03/14/barcelona/1363261123.html

 

Jose María Dutilh

Jose María Dutilh

Socio Director de la Firma de Abogados LeQuid, especializada en Derecho de los Negocios y de las Empresas Sociales, estoy plenamente convencido de que el desarrollo empresarial rentable y eficiente no sólo es compatible sino que necesita la ética empresarial. En la actualidad, desde LeQuid colaboro con empresarios que necesitan una segunda oportunidad a través de estos procesos; Apoyo legal en el día a día, Re emprendimiento socialmente responsable, Fusiones y Adquisiciones, Reestructuración y Refinanciación de empresas o Concurso de acreedores entre otros.

More Posts - Website

Follow Me:
TwitterFacebookLinkedIn

Pin It on Pinterest

Share This