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El pasado 16 de marzo de 2019, se publica la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que entró en vigor el 16 de junio de 2019 y que implica una reforma de la nueva ley hipotecaria sustancial de la antigua regulación de los préstamos o créditos inmobiliarios (en particular, de los hipotecarios). 

¿Cuál es el objetivo principal de esta reforma de la nueva ley hipotecaria?  

  • DEFENSA DEL CONSUMIDOR tras las grandes controversias vividas en este ámbito entre los Bancos y los consumidores (cláusulas suelo – ahora un tipo del 0% por defecto- cláusulas de gastos hipotecarios…). Uno de los cambios más destacados en este sentido es: EL REPARTO DE GASTOS HIPOTECARIOS (el cliente solo paga la tasación y la copia de su escritura).  

¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES NOVEDADES DE LA LEY HIPOTECARIA? 

EL REFUERZO DE LAS OBLIGACIONES DE TRANSPARENCIA 
  • Fase precontractual (incluida la publicidad) 

Todos estos requisitos previos se aplican de forma homogénea a todo el territorio español, por lo que las CCAA deberán adaptar sus requisitos a las exigencias a nivel nacional.  

Artículo 6 LH Toda la información DETALLADA, LEGIBLE Y EJEMPLIFICADA.  

Artículo 10 LH Información PERSONALIZADA al prestatario (a través de la FICHA EUROPEA INFORMACION NORMALIZADA y FICHA DE ADVERTENCIAS ESTANDARIZADAS).  

Artículo 14 LH Con una antelación de 10 días se debe entregar toda la información necesaria al prestatario para tomar la decisión.  

  • Fase ante Notario, revisión de la documentación  

Artículo 15 LH Asesoramiento y verificación por parte del Notario de la documentación acreditativa. Realización por el prestatario de un test de “seguridad”. De igual forma, el prestamista tendrá que informar al prestatario y dar las oportunas explicaciones y hacer aclaraciones sobre los efectos y cargas necesarias derivadas del préstamo. 

EL DEBER DE EVALUACIÓN DE LA SOLVENCIA Y LAS CONSECUENCIAS DE SU INCUMPLIMIENTO 

La Directiva 2014/17 invita a que estos créditos se concedan una vez que se asegure la solvencia del prestatario y no antes.  

Todas las cláusulas abusivas que se incluyan o sean contrarias a la normativa serán NULAS DE PLENO DERECHO.  

Artículo 11 LH ⇒ Es obligatorio llevar a cabo una evaluación de solvencia en PROFUNDIDAD, a través de procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de la solvencia. La incorrecta evaluación de la solvencia no otorga al prestamista la facultad de realizar cualquier tipo de modificación el contrato de préstamo. EXCEPTO: prestatario haya ocultado o falsificado parte de la información.  

Artículo 44 LH ⇒ Las obligaciones establecidas en la nueva Ley hipotecaria y sus normas de desarrollo tendrán el carácter de normas de ordenación y disciplina” 

Consecuencias:  

  • No se concederá el préstamo si no se supera el TEST de solvencia.  
  • La incorrecta evaluación no permitirá la modificación del contrato de préstamo. 
  • Incumplimiento obligación de solvencia aplicación régimen sancionador. 
  • Se prohíbe la vinculación de productos (si se permite aplicar bonificaciones).  
  • Modificación de las siguientes normas:

    Artículos LH 

    Modificación  

    12 LH  Incluir en el asiento registral las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras.  
    114 LH  Incluir el interés de demora en préstamo concedido a persona física garantizado con hipoteca sobre inmueble de uso residencial (interés remuneratorio + 3 ptos) 
    129.2 (a) LH  En caso de venta extrajudicial del bien hipotecado, el valor que sirva de tipo en la subasta no podrá ser inferior al señalado en la tasación (antes solo se exigía que no fuera inferior al 75 % de ese valor). 
    129 bis LH  El régimen imperativo del vencimiento anticipado del préstamo en los términos del art. 24 de la Ley 

    • Primera ½ préstamo: demora hasta el 3% del capital concedido o 12 cuotas impagadas.  
    • Segunda ½ préstamo: demora al 7% del capital o 15 cuotas impagadas. 
    258.2 LH  Incluir la denegación de la inscripción registral por parte del registrador de aquellas cláusulas que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas.

 

Jose María Dutilh

Jose María Dutilh

Socio Director de la Firma de Abogados LeQuid, especializada en Derecho de los Negocios y de las Empresas Sociales, estoy plenamente convencido de que el desarrollo empresarial rentable y eficiente no sólo es compatible sino que necesita la ética empresarial. En la actualidad, desde LeQuid colaboro con empresarios que necesitan una segunda oportunidad a través de estos procesos; Apoyo legal en el día a día, Re emprendimiento socialmente responsable, Fusiones y Adquisiciones, Reestructuración y Refinanciación de empresas o Concurso de acreedores entre otros.

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