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Debido a la crisis sanitaria provocada por COVID-19, la cláusula rebus sic stantibus está a la orden del día dadas las dificultades que sufren las personas físicas y jurídicas para cumplir o hacer cumplir sus obligaciones contractuales. Esto sucede en múltiples contratos, principalmente cuando existe la obligación de realizar pagos periódicos (arrendamientos de naves y oficinas, licencias de uso de patentes y/o marcas, franquicias, suministros, etc.)

La invocación de la cláusula “rebus sic stantibus” permitiría a una de las partes liberarse o “ajustar” sus obligaciones asumidas en virtud del contrato, siempre que existan circunstancias sobrevenidas con posterioridad a su firma que hicieran que el cumplimiento de la obligación suponga un sacrificio exorbitante o resulte extraordinariamente onerosa.

Dicha cláusula supone ponderar el principio de “pacta sunt servanda”, conforme al cual, las obligaciones que nacen de los contratos deben ser cumplidas entre las partes, ya que de haberse conocido con anterioridad a su celebración, las partes no habrían celebrado el contrato o lo habrían hecho en términos y condiciones diferentes.

1. Requisitos de aplicación:  

  • Alteración sustancial y posterior modificación de las circunstancias existentes al momento de la firma y que se hubiesen producido de manera extraordinaria e imprevisible.
  • Desproporción sobrevenida entre las obligaciones asumidas por cada una de las partes en virtud del contrato.
  • Circunstancias radicalmente imprevisibles
  • No disponer de otro medio para la resolución del problema creado.

2. Aplicación jurisprudencial

A causa de todos los desequilibrios que ha desencadenado la pandemia mundial por COVID-19, se ha cuestionado la posible aplicación de la cláusula, que el mundo anglosajón se denomina “material adverse change” (MAC), pues para que la misma sea aplicada por un tribunal, éste debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • El fundamento causal: de haber sido conocidas las circunstancias por las partes, éstas no habrían perfeccionado el contrato o lo habrían hecho de una manera diferente.
  • La asignación contractual del riesgo derivado: Los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, ya por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato.

Existen escasas sentencias donde se ha admitido la aplicación de esta cláusula, pues nuestros Tribunales se han decantado por la modificación del contrato frente a la resolución del mismo con el objeto de compensar el desequilibrio entre las prestaciones y no alterar el principio “pacta sunt servanda”.

En 2104 el Tribunal Supremo ya aplicó esta cláusula en determinadas sentencias y no llegó a consolidarse. Actualmente, existen determinados autos que han estimado determinadas medidas cautelares en defensa de los arrendatarios (pago del 50% de la renta, prohibir que la arrendadora interponga demandas de desahucio o suspender la posibilidad de reclamar judicial o extrajudicialmente garantías bancarias).

Con el fin de encontrar un equilibrio entre ambas partes, en los contratos de arrendamiento actuales se está negociando dos tipos de claúsulas:

  • Cláusulas de marco legal: mediante la cual se establecen períodos de carencia, reducción de renta, etc.
  • Renegociación de contratos para situaciones imprevisibles (confinamiento, estado de alarma, cierre de locales, etc.)
  • Sometimiento a procedimientos de Mediación

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