Luis Miguel de San Nicolás, abogado de LeQuid
Desde hace unos años, y debido a la lentitud de los procedimientos judiciales, se ha ido produciendo un auge en la utilización del arbitraje como método de resolución de controversias, alternativo a los Tribunales. Este método, pese a que sigue siendo un poco desconocido, viene siendo especialmente eficaz en la solución de problemas en materia de arrendamientos.
En un entorno de crisis económica, en donde la litigiosidad en nuestro país no deja de aumentar, el arbitraje como método extrajudicial de resolución de conflictos supone un importante alivio dentro del gran atasco de asuntos pendientes de las jurisdicciones civil y mercantil.
El arbitraje es un sistema de resolución de conflictos, alternativo a la vía judicial, voluntario, en el que las partes se someten a una Corte de Arbitraje que designa un árbitro para resolver sobre el conflicto a través del denominado laudo arbitral, que es el equivalente a la sentencia judicial firme.
Los efectos del laudo son similares a los de la Sentencia judicial firme, no es apelable y es ejecutable, por tanto su cumplimiento es obligatorio para las partes. Todo ello, evidentemente, sin perjuicio de los recursos de nulidad, en casos excepcionales, que la propia Ley de Arbitraje contempla para poder impugnar el laudo. El laudo produce efectos de cosa juzgada, frente a él sólo cabrá ejercitar la acción de anulación y, en su caso, solicitar la revisión conforme a lo establecido en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil para las sentencias firmes.
En caso de incumplimiento, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se haya dictado el Laudo Arbitral será el competente para su ejecución, de acuerdo con lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En materia de arrendamientos, el arbitraje resuelve en su mayoría, controversias relacionadas con incumplimientos del arrendatario en cuanto al pago de las cantidades pactadas, la resolución del contrato y el desahucio.
Para ello, es necesario que las partes acuerden la sumisión expresa al arbitraje, que se debe acordar y pactar entre el propietario y el inquilino, siendo recomendable incluir una cláusula o convenio arbitral en el contrato de arrendamiento y firmando ambas partes el contrato con conocimiento y voluntariedad, antes de que surja la controversia, aunque el sometimiento posterior a arbitraje también es posible. Asimismo, han de seleccionar una institución administradora de arbitraje para que designe el árbitro, experto e imparcial, y gestione el procedimiento.
Destacar que el arbitraje nunca favorece a ninguna parte frente a la otra, puesto que es siempre entre iguales, y tiene como objetivo final solucionar conflictos que pudiesen surgir entre las partes en sus relaciones contractuales.
Los árbitros son imparciales hacia todas las partes involucradas en el proceso arbitral y expertos en materia de arrendamientos. La profesionalidad de dichos profesionales hace del arbitraje una alternativa efectiva y eficaz frente a la vía judicial en la resolución de conflictos surgidos en el ámbito de los contratos de arrendamientos.
La mayor ventaja del arbitraje frente a la vía judicial es la rapidez en la resolución de conflictos, siendo la celeridad uno de los principios esenciales del arbitraje. La pronta solución del caso, dos meses desde contestación de la demanda de arbitraje o de expiración del plazo para presentarla, supone que los árbitros deben de decidir sobre la controversia dentro de dicho periodo de tiempo.
Otra de las ventajas es el coste del arbitraje que es menor respecto a los procesos judiciales. Incluir una cláusula de sumisión al arbitraje en un contrato de alquiler no supone ningún coste, tan sólo se deberán pagar los costes que genere el procedimiento arbitral (gastos de administración y honorarios del árbitro). Asimismo, el hecho de que la controversia se resuelva en una única instancia hace que se reduzca notablemente su coste.
Otra de las ventajas que se encuentran es que la relación de los árbitros con las partes supone un contacto directo y personal entre sí y con los elementos probatorios. La comunicación es directa y la oralidad del proceso permite facilitar los interrogatorios, revisiones, razonamientos expuestos entre otros. Los árbitros son los mismos durante todo el proceso mientras que en la vía judicial el juez que dicta sentencia rara vez es el mismo que evacuó la prueba.
Sin embargo, también en los arbitrajes de arrendamientos encontramos cierta polémica, puesto que la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje en su artículo 2 dice que “son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho”, sin embargo la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que gran parte de la normativa que se refiere al arrendamiento de viviendas es imperativa.
A primera vista, sin embargo, parece que siendo la legislación de arrendamiento de vivienda imperativa, no es por tanto de libre disposición de las partes por lo que no cabe someterla a arbitraje. Sin embargo la interpretación de estas normas, aparentemente en conflicto (normativa imperativa frente a la libre disposición de las partes) ha de interpretarse con mayor profundidad y de forma más extensa.
Por tanto, se excluyen del ámbito del arbitraje de arrendamientos aquellas materias que se encuentran fuera del ámbito de libre disposición de las partes, es decir, aquello que regulen las normas imperativas, que tienen como objetivo el no poder modificarse por acuerdo entre las partes determinadas normas relativas al alquiler de viviendas en perjuicio del arrendatario. Pero quedan libres otras muchas materias reguladas por normas de carácter dispositivo que sí son de libre disposición por las partes.
Por ello, si las partes, han decidido expresamente que cualquier pretensión derivada del contrato se resuelva a través del arbitraje, renunciando a que sean los jueces y Tribunales quienes pudieran entrar a conocer, implica que el árbitro puede dictar su laudo arbitral conforme a las normas imperativas.
