El supuesto de hecho versa sobre la imposición por la promotora vendedora de un inmueble,de una  cláusula de pago del Impuesto de Plusvalía por la parte compradora. Si bien el Tribunal Supremo, en sentencia de 25 de noviembre de 2.011, ya declaró que este tipo de cláusulas, cuando no se pactan individualmente con el comprador, son abusivas, parece que no consiguió atajar las divergencias interpretativas de las Audiencias Provinciales, que, en algunos casos, han seguido negando el abuso de estas estipulaciones, al entender que no existe el desequilibrio importante para el consumidor que tanto el Derecho Europeo como la Ley 26/84 sobre disposiciones generales de la contratación exigen para que la cláusula impuesta pueda considerarse abusiva.

La Directiva 93/13/CEE establece que las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan un desequilibrio importante (en detrimento del consumidor) entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Así, el TJUE recuerda el importante desequilibrio que suponen tales cláusulas cuando vienen impuestas por la parte prestataria y no derivan de un acuerdo entre las partes. Para determinar si se causa ese desequilibrio es preciso comprobar si la parte prestataria profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, éste hubiera aceptado dicha cláusula en el marco de una negociación individual.

El órgano jurisdiccional español deberá comprobar a la luz de estos criterios si la cláusula incluida en el contrato de imponer el pago de la Plusvalía a la parte compradora supone una cláusula abusiva causante de un desequilibrio importante en detrimento del consumidor.

La STJUE de 16 de enero de 2014, tiene su origen, precisamente, en la cuestión prejudicial planteada por la Audiencia Provincial de Oviedo, y si bien deja en manos de los jueces españoles la decisión final sobre si este tipo de previsiones -que tan populares han sido entre los promotores inmobiliarios- resultan o no abusivas, ofrece un importante criterio a seguir: este tipo de cláusulas pueden suponer un desequilibrio importante para el consumidor, a pesar de que el importe del impuesto sea irrelevante en relación con el precio de la vivienda y, por tanto, no suponga una grave incidencia económica para el comprador.

En el caso concreto que ha llegado al TJUE, en el contrato de compraventa de la vivienda se previó que el Impuesto de plusvalía correría a cargo del comprador, que, por tanto, pagó en un primer momento un total de 1.000,00.- €.

El TJUE dice en su sentencia que para determinar si existe ese desequilibrio importante entre las partes contratantes (promotora vendedora profesional y consumidor/usuario) “no basta con realizar una apreciación económica de naturaleza cuantitativa que descanse en una comparación entre el importe total de la operación objeto del contrato, por un lado, y los costes que esa cláusula pone a cargo del consumidor, por otro”, sino que “un desequilibrio importante puede resultar del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentra, como parte en el contrato considerado, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables”.

Así, la cláusula impuesta al consumidor “tiene como efecto transferirle, en su calidad de adquirente, una deuda fiscal que, según la legislación nacional aplicable, incumbe al profesional, en su calidad de vendedor” ya que “parece ser que, mientras el profesional se beneficia de ese incremento de valor del bien que vende, el consumidor debe pagar no sólo el precio de venta que incorpora la plusvalía adquirida por ese bien, sino también un impuesto cuya base es esa plusvalía”.

Jose María Dutilh

Jose María Dutilh

Socio Director de la Firma de Abogados LeQuid, especializada en Derecho de los Negocios y de las Empresas Sociales, estoy plenamente convencido de que el desarrollo empresarial rentable y eficiente no sólo es compatible sino que necesita la ética empresarial. En la actualidad, desde LeQuid colaboro con empresarios que necesitan una segunda oportunidad a través de estos procesos; Apoyo legal en el día a día, Re emprendimiento socialmente responsable, Fusiones y Adquisiciones, Reestructuración y Refinanciación de empresas o Concurso de acreedores entre otros.

More Posts - Website

Follow Me:
TwitterFacebookLinkedIn

Pin It on Pinterest

Share This