Uno de los principales costes que tiene que asumir el comprador de un bien inmueble, en caso de segunda transmisión, es el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas (en la Comunidad Autónoma de Madrid está fijada en un 6% sobre el valor real del bien transmitido), cuya Ley y Reglamento indican que debe calcularse sobre el valor real del bien transmitido, sin definir qué debe entenderse por “valor real”.

Por este motivo, muchas veces lo que el contribuyente entiende por “valor real” suele ser el “valor de mercado” del bien o incluso el “precio de compra”, el cuál no siempre va a coincidir con el valor en tablas que fija la Administración tributaria. Por este motivo, se llevan a cabo numerosas comprobaciones de valores por parte de la Administración tributaria, para así poder determinar el “valor real”.

Para poder realizar esta comprobación de valores, la Administración tributaria cuenta con una serie de medios establecidos en la Ley General Tributaria, siendo estos los siguientes:

  1. Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.
  2. Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
  3. Precios medios en el mercado.
  4. Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
  5. Dictamen de peritos de la Administración.
  6. Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
  7. Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.
  8. Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien.

No obstante, se debe tener en cuenta que, si el obligado tributario liquidó el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante o comunicados por la misma a solicitud planteada por el interesado, con carácter previo a la transmisión, la Administración no podrá realizar comprobación de valores alguna.

La principal consecuencia de que se lleva a cabo una comprobación de valores para tasar un bien inmueble sobre el que se liquidó el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, es que puede dar lugar a una liquidación complementaria, por lo que se debería ingresar un montante extra en Hacienda.

La comprobación de valores puede impugnarse de dos formas:

  1. Con la interposición del recurso de reposición o reclamación económico administrativa contra la liquidación que incorpore la comprobación de valores, en el plazo de un mes, siempre que se hubiera producido una falta de motivación en la comprobación. Si se optara por esta vía, se debe realizar una mención expresa, en los propios escritos, de que se reserva el derecho a promover la tasación pericial contradictoria; o
  2. Mediante la tasación pericial contradictoria (TPC) si no se está de acuerdo con el valor comprobado por la Administración tributaria, en el mismo plazo anterior.

Cuando se acuda a la vía de la TPC, la Administración tributaria designará a un perito de la Administración para que emita, en el plazo de 15 días y por duplicado, un informe sobre la valoración del bien y los criterios empleados para su determinación, que será entregado a la propia Administración y al obligado tributario.

Asimismo, Vd. deberá nombrar a un perito en un plazo de 10 días, ya que de no hacerlo se tendrá por terminado el procedimiento.

Una vez designado el perito del obligado tributario, se le entregará la relación de bienes y derechos para que en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente al de la recepción de la relación de los mismos, formule, de forma motivada, hoja de aprecio, pues de lo contrario se tendrá por desistido al contribuyente, se dará por terminado el procedimiento y no podrá promoverse una nueva TPC.

En el supuesto de que el perito del obligado tributario emitiera informe, si la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el obligado tributario, fuera igual o inferior a 120.000€ y al 10% de dicha tasación, la tasación practicada por el contribuyente servirá de base para la liquidación.

De ser la diferencia superior, se deberá acudir a un tercer perito.

Caso de que se tenga que acudir a la valoración de un perito tercero, éste puede exigir que en el plazo de 10 días, previamente al desempeño de su labor, se realice provisión del importe de sus honorarios mediante depósito en el Banco de España u organismo público que determine cada Administración tributaria.

Una vez aceptada la designación por el perito tercero, se le entregará la relación de bienes y derechos a valorar para que, en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente a dicha entrega, confirme alguna de las dos anteriores valoraciones o realice una tercera valoración.

Por último, conocer que los honorarios de este último perito sólo serán a cargo del contribuyente si la diferencia entre la tasación practicada por el tercer perito supera el 20% del valor declarado. En caso contrario, los honorarios serán abonados por la Administración tributaria.

Jose María Dutilh

Jose María Dutilh

Socio Director de la Firma de Abogados LeQuid, especializada en Derecho de los Negocios y de las Empresas Sociales, estoy plenamente convencido de que el desarrollo empresarial rentable y eficiente no sólo es compatible sino que necesita la ética empresarial. En la actualidad, desde LeQuid colaboro con empresarios que necesitan una segunda oportunidad a través de estos procesos; Apoyo legal en el día a día, Re emprendimiento socialmente responsable, Fusiones y Adquisiciones, Reestructuración y Refinanciación de empresas o Concurso de acreedores entre otros.

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